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Recorrer el área que abarca el plan del Eje Aparicio Saravia, aun en auto, lleva un buen rato y obliga a hacer el ejercicio constante de imaginarse cómo se verán en un futuro esos terrenos –la mayoría desprovistos de edificación alguna– de concretarse todos los proyectos que componen el plan llevado adelante por la administración del intendente Oscar de los Santos.
Ideado durante el primer gobierno de De los Santos al frente de la Intendencia de Maldonado, el Plan de Ordenamiento Territorial Eje Avenida Aparicio Saravia –su nombre oficial– busca ordenar el desarrollo urbano de la zona con una perspectiva a largo plazo. “Es con una visión del territorio deseable a 25 o más años”, explicó el arquitecto de la Unidad de Gestión del Plan Estratégico Departamental para el Ordenamiento Territorial de la intendencia, Ricardo Pereira. “El modelo de desarrollo territorial de Maldonado-Punta del Este es en base turística. Estamos tratando de ampliar el abanico”, agregó Pereira.
El plan se concibe bajo el paraguas de la Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible, de 2008, que permite a los gobiernos departamentales ordenar, además de las áreas urbanas, las rurales. Del llamado Plan de la Aglomeración Central, que incluye a las ciudades de San Carlos, Maldonado y Punta del Este, surgieron varios otros planes. Uno de ellos es el del Eje Aparicio Saravia.
Pereira señaló que este plan reúne varios proyectos estratégicos, muchos de ellos ambiciones de administraciones pasadas de distintos partidos políticos.
Uno de los cometidos es desestacionalizar para no depender solamente de los meses de sol y playa sino lograr que haya una actividad intensa en el departamento durante todo el año.
Dentro del plan, hay cuatro sectores que se marcan como Ordenamiento Territorial Concertado (OTC).
El primero abarca la construcción de una nueva terminal de ómnibus y un campus universitario; el segundo, un centro de congresos y convenciones y un predio ferial, la reconversión del parque El Jagüel y un área del asentamiento Kennedy; para el tercero se pretende el surgimiento de un “polo gastronómico y de ocio” en El Placer; y el cuarto es una gran centralidad en la cabecera donde se une la avenida Miguel Ángel con la rambla (ver recuadro).
Obras viales, de saneamiento y de acondicionamiento paisajístico serán necesarias para posibilitar todos los proyectos que están nucleados en el plan. La intendencia calcula que para estas obras se tendrá que destinar US$ 153 millones. Una de estas obras volverá a la avenida Aparicio Saravia en doble vía.
Para que el plan tenga éxito, la intendencia confía en que la mejor solución es la unión de fuerzas entre públicos y privados. Documentos del gobierno departamental detallan que, por razones tanto de presupuesto como de impactos (ambientales, de obras), las distintas construcciones no deben comenzar de forma simultánea sino escalonada.
Alturas discutidas
Uno de los aspectos más polémicos del plan es que permitirá construcciones en altura en lugares donde hasta el momento está prohibido hacerlo. La intendencia busca llevar la edificación en altura hacia el norte de Punta del Este, y así evitar los inconvenientes que genera este tipo de torres sobre la rambla.
Pereira argumentó que, con la normativa actual, para construir una torre hay que comprar 10 o más casas, demolerlas y fusionar tierras para así conseguir un terreno apto para ese tipo de edificación. “Se demuele ciudad consolidada para hacer una torre”, indicó.
El plan permite altura en dos nuevas zonas: en algunas de las llamadas “microcentralidades” sobre la avenida Aparicio Saravia y sobre la avenida Miguel Ángel, en la zona a la que la intendencia llama El Placer y que los opositores a la construcción de torres denominan Rincón del Indio.
En las denominadas microcentralidades sobre Aparicio Saravia podrán hacerse edificios de hasta 17 pisos. La idea para estos puntos, además de poder construir torres, es concentrar servicios y comercios. Para el caso de Miguel Ángel, la cantidad de pisos se eleva a 21.
“Considero que hay gente que no leyó el plan, que se confundió. Me he dado cuenta de que no muchos leen y que muchos opinan por opinión de otros”, dijo Pereira.
Pros y contras
Todos los consultados coincidieron en resaltar como un aspecto positivo la iniciativa gubernamental de apostar al desarrollo urbano teniendo en cuenta el largo plazo. También fueron unánimes las críticas hacia las torres sobre Miguel Ángel y hacia las microcentralidades.
Es el caso del vicepresidente de la Liga de Punta del Este, Javier San Martín. “Lo que le hemos pedido en reiteradas oportunidades al intendente es que no venda todo esto como un paquete”, dijo. San Martín considera que aquellos aspectos que no cuentan con el apoyo de muchos de los actores involucrados deben ser estudiados con mayor profundidad.
En la misma línea se manifestó el alcalde de Punta del Este, Martín Laventure.
“Es necesario un consenso muy amplio porque en la medida en que se concrete va a condicionar el futuro de varias administraciones y generaciones”, sostuvo Laventure.
Para el alcalde no tiene sentido la discusión acerca de la construcción en altura en Punta del Este, “porque tiene mucha construcción de este tipo, de muy buena calidad y hay una demanda”. Laventure cree que “el secreto de Punta del Este es el equilibrio”. “Con lo que hay habilitado hoy, la demanda de construcción en altura está en condiciones de satisfacerse sin innovar, cambiando la reglamentación de una zona que tiene particularidades muy características”, indicó el alcalde.
Por su parte, el arquitecto Daniel Suster, que asesora a inversores, ve al plan con buenos ojos y considera que lo preocupante sería la inexistencia de planificación por parte de la intendencia. A pesar de esto, piensa que en las últimas etapas no hubo “una buena dinámica de información, que es malo para el plan y para el mercado”.
“El plan es fabuloso, pero cuando vamos a los parámetros que hacen a la inversión, ahí es pobre”, señaló Suster. Por parámetros, se refiere a las demandas que el actual plan exige a los terrenos sobre Miguel Ángel para considerarlos aptos para alojar una torre. Los predios tienen que tener un frente mínimo de 50 metros y un área total de por lo menos 6.000 metros cuadrados.
Suster piensa que el plan debería ser lo más general posible, “que afecte a la mayor cantidad de padrones y no a unos pocos, porque ahí se entra a sospechar”.
“Con esos parámetros, no logramos productividad y la tierra que hoy está vacía va a continuar vacía. Y vamos a mantener la presión inmobiliaria en las áreas ya consolidadas”, sintetizó.
El arquitecto y exdirector de Planeamiento de la Intendencia de Maldonado durante la administración de Domingo Burgueño, Roberto Chiacchio, dijo que respecto al plan en general tiene más coincidencias que discrepancias. En su opinión, lo “más preocupante” es la altura que se permitirá en Miguel Ángel. “La altura que se plantea en esa zona es un disparate desde todo punto de vista: es ajena a lo que la demanda actual requiere”, manifestó.
“Punta del Este tiene ya hoy zonas habilitadas para alturas muy generosas como para que generemos una nueva zona de altura en medio de uno de los pocos lugares de crecimiento del barrio jardín”, añadió.
Al igual que San Martín, de la Liga de Punta del Este, Chiacchio cree que habría que llevar adelante en una primera etapa los proyectos en los que hay consenso “y dejar las áreas conflictivas para un segundo análisis”.
Beneficios para pocos
Debido a las características que el plan requiere de los terrenos sobre Miguel Ángel para habilitar la construcción de una torre, hay quienes argumentan que los beneficiados serían unos pocos.
Pereira, de la intendencia, retruca que hay un “choque de intereses” de inversores que apostaron a desarrollos en otras áreas.
Sin embargo, el arquitecto Suster calcula que, de toda el área posible de construcción de torres sobre Miguel Ángel, solo podrá aprovecharse el 15%.
“Este plan cambia el esquema de oferta y demanda, pero cualquier plan que se aplique lo va a cambiar”, indicó Suster.
Chiacchio, por su parte, lamentó que el plan, a su entender, favorecerá a unos pocos propietarios en Miguel Ángel.
“No quiero atribuir malas intenciones pero, tal como está planteado hoy, esa tierra pertenece a cuatro personas que han ido comprando tierra y apostando a una ordenanza. No quiero pecar de desconfiado, pero tampoco uno nació ayer”, apuntó.
“La altura no es el único programa de arquitectura necesario ni buscado. Lo que estamos haciendo concretamente en la avenida Miguel Ángel es valorizar tierra, no otra cosa”, enfatizó el arquitecto.
Para el alcalde Laventure, “el tena de las situaciones puntuales y de los posibles beneficiados o perjudicados cada vez que se toma una decisión de estas características es algo inevitable”.
“Lo que hay que mirar siempre es el interés general por encima de que alguien puntualmente se vea favorecido o beneficiado”, resumió.
Los tiempos de los inversores privados
El arquitecto de la Intendencia de Maldonado, Ricardo Pereira, señaló que, como consecuencia de la puesta en práctica del plan del Eje Aparicio Saravia, se habilitaría la posibilidad de construir en unos 8 millones de metros cuadrados.
Por año, en la Intendencia de Maldonado se presentan permisos de construcción por alrededor de 1 millón de metros cuadrados.
Pereira señaló que la “idea es que la Junta Departamental lo apruebe antes de fin de año y ahí se promulgue”. En ese momento se tendrían las reglas claras para los inversores.
“Los capitales tienen tiempos. Si te demorás buscan otros destinos”, indicó el arquitecto de la intendencia.
Por su parte, el arquitecto Daniel Suster, que actúa de consultor para algunos inversores, dijo que, debido a algunos cambios que se produjeron con el proyecto a lo largo del tiempo, se tuvo que corregir ciertas informaciones que se habían brindado a los interesados. “Si basado en las informaciones que salieron publicadas hago una apuesta de inversión y pasa un año y no obtengo todavía la información de lo que puedo hacer, mi capital lo meto en otro lado. Más hoy en día con la inestabilidad que hay”, apuntó Suster.
Para el arquitecto, el inversor no entiende todavía qué está pasando. “Nuestro estudio está negociando un contrato con unos capitales brasileños que invirtieron en la zona (de Miguel Ángel) y están preocupados por los tiempos, por cómo se maneja la información”, agregó Suster.
El presidente de Destino Punta del Este, Carlos García Santos, señaló que hay que tomar medidas “más o menos inmediatas” para compensar el decaimiento que “sin duda alguna va a tener la actividad inmobiliaria” a raíz de las medidas tomadas por el gobierno argentino y que afectan al sector.
Ideado durante el primer gobierno de De los Santos al frente de la Intendencia de Maldonado, el Plan de Ordenamiento Territorial Eje Avenida Aparicio Saravia –su nombre oficial– busca ordenar el desarrollo urbano de la zona con una perspectiva a largo plazo. “Es con una visión del territorio deseable a 25 o más años”, explicó el arquitecto de la Unidad de Gestión del Plan Estratégico Departamental para el Ordenamiento Territorial de la intendencia, Ricardo Pereira. “El modelo de desarrollo territorial de Maldonado-Punta del Este es en base turística. Estamos tratando de ampliar el abanico”, agregó Pereira.
El plan se concibe bajo el paraguas de la Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible, de 2008, que permite a los gobiernos departamentales ordenar, además de las áreas urbanas, las rurales. Del llamado Plan de la Aglomeración Central, que incluye a las ciudades de San Carlos, Maldonado y Punta del Este, surgieron varios otros planes. Uno de ellos es el del Eje Aparicio Saravia.
Pereira señaló que este plan reúne varios proyectos estratégicos, muchos de ellos ambiciones de administraciones pasadas de distintos partidos políticos.
Uno de los cometidos es desestacionalizar para no depender solamente de los meses de sol y playa sino lograr que haya una actividad intensa en el departamento durante todo el año.
Dentro del plan, hay cuatro sectores que se marcan como Ordenamiento Territorial Concertado (OTC).El primero abarca la construcción de una nueva terminal de ómnibus y un campus universitario; el segundo, un centro de congresos y convenciones y un predio ferial, la reconversión del parque El Jagüel y un área del asentamiento Kennedy; para el tercero se pretende el surgimiento de un “polo gastronómico y de ocio” en El Placer; y el cuarto es una gran centralidad en la cabecera donde se une la avenida Miguel Ángel con la rambla (ver recuadro).
Obras viales, de saneamiento y de acondicionamiento paisajístico serán necesarias para posibilitar todos los proyectos que están nucleados en el plan. La intendencia calcula que para estas obras se tendrá que destinar US$ 153 millones. Una de estas obras volverá a la avenida Aparicio Saravia en doble vía.
Para que el plan tenga éxito, la intendencia confía en que la mejor solución es la unión de fuerzas entre públicos y privados. Documentos del gobierno departamental detallan que, por razones tanto de presupuesto como de impactos (ambientales, de obras), las distintas construcciones no deben comenzar de forma simultánea sino escalonada.
Alturas discutidas
Uno de los aspectos más polémicos del plan es que permitirá construcciones en altura en lugares donde hasta el momento está prohibido hacerlo. La intendencia busca llevar la edificación en altura hacia el norte de Punta del Este, y así evitar los inconvenientes que genera este tipo de torres sobre la rambla.
Pereira argumentó que, con la normativa actual, para construir una torre hay que comprar 10 o más casas, demolerlas y fusionar tierras para así conseguir un terreno apto para ese tipo de edificación. “Se demuele ciudad consolidada para hacer una torre”, indicó.
El plan permite altura en dos nuevas zonas: en algunas de las llamadas “microcentralidades” sobre la avenida Aparicio Saravia y sobre la avenida Miguel Ángel, en la zona a la que la intendencia llama El Placer y que los opositores a la construcción de torres denominan Rincón del Indio.
En las denominadas microcentralidades sobre Aparicio Saravia podrán hacerse edificios de hasta 17 pisos. La idea para estos puntos, además de poder construir torres, es concentrar servicios y comercios. Para el caso de Miguel Ángel, la cantidad de pisos se eleva a 21.
“Considero que hay gente que no leyó el plan, que se confundió. Me he dado cuenta de que no muchos leen y que muchos opinan por opinión de otros”, dijo Pereira.
Pros y contras
Todos los consultados coincidieron en resaltar como un aspecto positivo la iniciativa gubernamental de apostar al desarrollo urbano teniendo en cuenta el largo plazo. También fueron unánimes las críticas hacia las torres sobre Miguel Ángel y hacia las microcentralidades.
Es el caso del vicepresidente de la Liga de Punta del Este, Javier San Martín. “Lo que le hemos pedido en reiteradas oportunidades al intendente es que no venda todo esto como un paquete”, dijo. San Martín considera que aquellos aspectos que no cuentan con el apoyo de muchos de los actores involucrados deben ser estudiados con mayor profundidad.
En la misma línea se manifestó el alcalde de Punta del Este, Martín Laventure.
“Es necesario un consenso muy amplio porque en la medida en que se concrete va a condicionar el futuro de varias administraciones y generaciones”, sostuvo Laventure.
Para el alcalde no tiene sentido la discusión acerca de la construcción en altura en Punta del Este, “porque tiene mucha construcción de este tipo, de muy buena calidad y hay una demanda”. Laventure cree que “el secreto de Punta del Este es el equilibrio”. “Con lo que hay habilitado hoy, la demanda de construcción en altura está en condiciones de satisfacerse sin innovar, cambiando la reglamentación de una zona que tiene particularidades muy características”, indicó el alcalde.
Por su parte, el arquitecto Daniel Suster, que asesora a inversores, ve al plan con buenos ojos y considera que lo preocupante sería la inexistencia de planificación por parte de la intendencia. A pesar de esto, piensa que en las últimas etapas no hubo “una buena dinámica de información, que es malo para el plan y para el mercado”.
“El plan es fabuloso, pero cuando vamos a los parámetros que hacen a la inversión, ahí es pobre”, señaló Suster. Por parámetros, se refiere a las demandas que el actual plan exige a los terrenos sobre Miguel Ángel para considerarlos aptos para alojar una torre. Los predios tienen que tener un frente mínimo de 50 metros y un área total de por lo menos 6.000 metros cuadrados.
Suster piensa que el plan debería ser lo más general posible, “que afecte a la mayor cantidad de padrones y no a unos pocos, porque ahí se entra a sospechar”.
“Con esos parámetros, no logramos productividad y la tierra que hoy está vacía va a continuar vacía. Y vamos a mantener la presión inmobiliaria en las áreas ya consolidadas”, sintetizó.
El arquitecto y exdirector de Planeamiento de la Intendencia de Maldonado durante la administración de Domingo Burgueño, Roberto Chiacchio, dijo que respecto al plan en general tiene más coincidencias que discrepancias. En su opinión, lo “más preocupante” es la altura que se permitirá en Miguel Ángel. “La altura que se plantea en esa zona es un disparate desde todo punto de vista: es ajena a lo que la demanda actual requiere”, manifestó.
“Punta del Este tiene ya hoy zonas habilitadas para alturas muy generosas como para que generemos una nueva zona de altura en medio de uno de los pocos lugares de crecimiento del barrio jardín”, añadió.
Al igual que San Martín, de la Liga de Punta del Este, Chiacchio cree que habría que llevar adelante en una primera etapa los proyectos en los que hay consenso “y dejar las áreas conflictivas para un segundo análisis”.
Beneficios para pocos
Debido a las características que el plan requiere de los terrenos sobre Miguel Ángel para habilitar la construcción de una torre, hay quienes argumentan que los beneficiados serían unos pocos.
Pereira, de la intendencia, retruca que hay un “choque de intereses” de inversores que apostaron a desarrollos en otras áreas.
Sin embargo, el arquitecto Suster calcula que, de toda el área posible de construcción de torres sobre Miguel Ángel, solo podrá aprovecharse el 15%.
“Este plan cambia el esquema de oferta y demanda, pero cualquier plan que se aplique lo va a cambiar”, indicó Suster.
Chiacchio, por su parte, lamentó que el plan, a su entender, favorecerá a unos pocos propietarios en Miguel Ángel.
“No quiero atribuir malas intenciones pero, tal como está planteado hoy, esa tierra pertenece a cuatro personas que han ido comprando tierra y apostando a una ordenanza. No quiero pecar de desconfiado, pero tampoco uno nació ayer”, apuntó.
“La altura no es el único programa de arquitectura necesario ni buscado. Lo que estamos haciendo concretamente en la avenida Miguel Ángel es valorizar tierra, no otra cosa”, enfatizó el arquitecto.
Para el alcalde Laventure, “el tena de las situaciones puntuales y de los posibles beneficiados o perjudicados cada vez que se toma una decisión de estas características es algo inevitable”.
“Lo que hay que mirar siempre es el interés general por encima de que alguien puntualmente se vea favorecido o beneficiado”, resumió.
Los tiempos de los inversores privados
El arquitecto de la Intendencia de Maldonado, Ricardo Pereira, señaló que, como consecuencia de la puesta en práctica del plan del Eje Aparicio Saravia, se habilitaría la posibilidad de construir en unos 8 millones de metros cuadrados.
Por año, en la Intendencia de Maldonado se presentan permisos de construcción por alrededor de 1 millón de metros cuadrados.
Pereira señaló que la “idea es que la Junta Departamental lo apruebe antes de fin de año y ahí se promulgue”. En ese momento se tendrían las reglas claras para los inversores.
“Los capitales tienen tiempos. Si te demorás buscan otros destinos”, indicó el arquitecto de la intendencia.
Por su parte, el arquitecto Daniel Suster, que actúa de consultor para algunos inversores, dijo que, debido a algunos cambios que se produjeron con el proyecto a lo largo del tiempo, se tuvo que corregir ciertas informaciones que se habían brindado a los interesados. “Si basado en las informaciones que salieron publicadas hago una apuesta de inversión y pasa un año y no obtengo todavía la información de lo que puedo hacer, mi capital lo meto en otro lado. Más hoy en día con la inestabilidad que hay”, apuntó Suster.
Para el arquitecto, el inversor no entiende todavía qué está pasando. “Nuestro estudio está negociando un contrato con unos capitales brasileños que invirtieron en la zona (de Miguel Ángel) y están preocupados por los tiempos, por cómo se maneja la información”, agregó Suster.
El presidente de Destino Punta del Este, Carlos García Santos, señaló que hay que tomar medidas “más o menos inmediatas” para compensar el decaimiento que “sin duda alguna va a tener la actividad inmobiliaria” a raíz de las medidas tomadas por el gobierno argentino y que afectan al sector.
Mayte De León - El Observador
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